Dynamique opérationnelle et résilience patrimoniale au S1 2025
Objectif de cash-flow/action 2025 (+10%) conforté par les premiers arbitrages en cours
Paris, le 24 juillet 2025
Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), acteur majeur de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 23 juillet 2025 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 20251.
Dans un contexte économique et politique toujours très incertain, INEA signe un premier semestre 2025 solide, marqué par une croissance opérationnelle (revenus locatifs bruts +8%, RNR +5%) et la résilience de son patrimoine (valeur stable à 1,24 milliard €).
Revenus locatifs bruts en hausse (+8%)
INEA a enregistré 41,1 M€ de revenus locatifs bruts au premier semestre 2025, un chiffre en hausse de 8% par rapport à la même période l’an dernier. Une croissance qui s’explique essentiellement par la bonne progression des revenus à périmètre constant (+6,3%), avec une activité locative qui se tient dans un marché immobilier encore difficile, et une indexation des loyers encore forte (de l’ordre de 4,4%).
Le volume de baux signés est en retrait sur 12 mois, avec près de 20.000 m² signés contre 28.000 m² l’an dernier. Le marché locatif reste pénalisé par l’attentisme des grandes entreprises notamment, dans un contexte économique et politique incertain. Ainsi la taille moyenne des baux signés reste inférieure à 600 m² ce semestre.
Au 30 juin 2025, le taux de vacance du patrimoine s’élève à 11,4%, en légère hausse par rapport au 31 décembre 2024 (10,3%) principalement sous l’effet des fins de périodes de garantie locative sur trois immeubles récemment livrés et non encore complètement commercialisés.
Stabilité des charges financières
Malgré l’augmentation de l’encours moyen de dette de 50 M€ sur 12 mois, les charges financières sont restées stables, notamment sous l’effet de la baisse de l’Euribor 3 mois.
Au cours du premier semestre, INEA a en effet continué à mobiliser ses ressources bancaires pour financer son pipeline d’opérations encore en cours de construction, trois VEFA dont les livraisons interviendront d’ici la fin de l’année.
Le coût moyen d’endettement s’établit à 3,6% au 30 juin 2025 (contre 3,8% au 30 juin 2024 comme au 31 décembre 2024).
Hausse du Résultat net récurrent (+5%)
Le résultat net récurrent (RNR), en valeur absolue comme par action, progresse de 5% sur 12 mois :
Résilience du patrimoine (1.236 M€)
Le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -0,3%.
Sa valeur au 30 juin 2025 s’élève ainsi à 1.236 M€ contre 1.240 M€ au 31 décembre 2024, correspondant à un taux de capitalisation moyen de 6,45% (contre 6,40% six mois plus tôt).
Sans l’impact négatif de l’augmentation des droits de mutation sur les transactions immobilières (+0,5%) appliquée par les départements à la suite de la nouvelle Loi de Finance 2025, le patrimoine d’INEA aurait même enregistré une légère appréciation.
Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 3 à 5% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende et oscillent entre 48,0 (ANR NTA) et 53,8 €/action (ANR NRV) :
Perspectives de début de désendettement
L’endettement net de la Société atteint 635 M€ au 30 juin 2025, en augmentation de 12 M€ sur six mois. Les lignes de crédit confirmées non utilisées s’élèvent à 13 M€ et serviront à financer le solde du pipeline d’opérations en cours de construction.
INEA n’a en outre aucune échéance de dette significative avant 2027, après le refinancement en février 2025 de la seconde tranche (51 M€) de sa seule ligne obligataire (Euro PP 2018), et se trouve donc dans une situation de liquidité maitrisée.
La trésorerie disponible est stable à 3,5 M€ au 30 juin 2025 (contre 3,4 M€ au 30 juin 2024).
En revanche, la mobilisation des lignes de dettes disponibles pour financier le pipeline, associée à la stabilité de la valeur du patrimoine, ont contribué à la hausse du ratio d’endettement (LTV), qui ressort à 53,2% contre 51,5% au 31 décembre 2024. A noter que le versement de l’intégralité du dividende au premier semestre pénalise le calcul de ce ratio au 30 juin et que le LTV serait quasiment stable à 51,9% en lissant l’impact du dividende sur l’année.
Les autres ratios (ICR et DSCR) sont eux en amélioration, et tous les covenants bancaires sont bien respectés au 30 juin 2025 :
La Société a annoncé en début d’année son intention de mettre en œuvre une politique d’arbitrage opportuniste pour abaisser le niveau de son ratio d’endettement, en ciblant des actifs aptes à répondre à la demande d’investisseurs comme d’entreprises utilisatrices.
Elle a ainsi un programme de cessions en cours pour un montant visé de l’ordre de 22 M€. Sous réserve de la bonne conclusion de la due diligence entamée, la finalisation de ces transactions est envisagée d’ici fin 2025.
Evolution de la Gouvernance
A la suite de l’Assemblée générale mixte des actionnaires du 4 juin dernier (https://fonciere-inea.com/resultats-de-lassemblee-generale-mixte-du-4-juin-2025), le conseil d’administration d’INEA est aujourd’hui composé de 10 administrateurs, 5 femmes et 5 hommes. 6 administrateurs (soit 60%) sont considérés comme indépendants au regard des critères du Code AFEP-MEDEF.
Ce Conseil d’administration, réuni le 1er juillet, a acté la création d’un Comité Stratégique regroupant 5 de ses membres et dont les principales missions, sur sollicitation préalable du Conseil, seront de produire des travaux d’analyse et de réflexion détaillés sur des problématiques relatives à la stratégie de la Société et d’examiner les projets majeurs à caractère stratégique de développement via croissance externe ou de partenariat.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :
« INEA parvient une nouvelle fois ce semestre à allier dynamisme opérationnel et résilience patrimoniale, malgré un marché locatif encore atone et une prudence qui perdure sur ses valorisations.
Les arbitrages d’actifs en cours, liés à une volonté de rotation accrue de ses actifs, devraient lui permettre à partir du second semestre d’abaisser son endettement pour revenir à terme à un LTV inférieur à 50%.
L’objectif d’un cash-flow/action en croissance d’au moins 10% sur l’exercice est ainsi conforté ».
Le rapport financier semestriel 2025 d‘INEA est disponible sur son site internet (https://fonciere-inea.com/investisseurs/).
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Agenda financier 2025
A propos d’INEA
Créée en mars 2005, INEA est une SIIC acteur de référence de l’immobilier tertiaire en Régions. INEA possède un patrimoine composé de bureaux et parcs d’activité neufs, répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics, et se positionne comme l’un des leaders du Green Building en France. Au 30 juin 2025, son patrimoine est constitué de 83 sites immobiliers représentant une surface locative totale de près de 480 000 m² et une valeur de 1 236 M€, offrant un rendement potentiel de 7,5 %.
Plus d’information : www.fonciere-inea.com
Contacts Société et Relations presse :
INEA
Philippe Rosio
Président Directeur général
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 46
p.rosio@fonciere-inea.com
Karine Dachary
Directrice générale adjointe
Tél : +33 (0)1 42 86 64 43
k.dachary@fonciere-inea.com
PUBLICIS CONSULTANTS
Theresa Vu
Tel : + 33 6 60 38 86 38
theresa.vu@publicisconsultants.com
ANNEXES
La Société a annoncé lors de la présentation de ses résultats 2024 un objectif de croissance du cash-flow /action de minimum 10% en 2025.
Le calcul du cash/flow intègre le cash net issu des arbitrages, correspondant au prix de vente minoré des différents frais et honoraires liés à la cession.
Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
(1) Au 31 décembre 2024
En semestriel, INEA publie également un RNR modifié par rapport au standard EPRA, afin de neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité des taxes annuelles non refacturables aux locataires).
* Hors impact IFRIC 21
Tableau de passage du RNR publié au RNR EPRA :
Le calcul du covenant bancaire applicable à la Société diffère du calcul EPRA.
Il en est donné le détail ci-dessous, sachant que tous les emprunts corporate de la Société ont été harmonisés sur cette base :
Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :
L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :
INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens.
Ce taux est de 7,5 % au 30 juin 2025.
Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours du semestre :
1 livraison au cours du semestre : Denis Papin situé à Trappes
2 rénovation de l’immeuble Pérols
Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions).
1 Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Pièce jointe